10多年前签订的房屋买卖协议被认定无效
赵富是徐州市鼓楼区某村村民。1988年10月，赵富与周倩经法院调解离婚，并将老宅进行分割。周倩在离婚后不久离开该村。三年后，赵富将老宅推倒重建，并将房屋分为东、西两个院落，都登记在赵富名下。
2006年，赵富与张玲签订《房屋买卖协议》，将约140平方米的西院卖给张玲，房屋总价13.8万元。张玲支付房款后，赵富将房屋权属证书及房屋交付给张玲。张玲对房屋增建并重新装修后入住。
2017年，张玲突然接到法院传票。原来，赵富的前妻一纸诉状，将赵富和张玲列为被告起诉至法院，要求确认两人签订的《房屋买卖协议》无效。
经两级法院审理后认为，诉争房屋所在土地性质为集体土地，张玲并非诉争房屋所在地的集体经济组织成员，不享有使用该村集体组织宅基地的资格，据此可认定赵富与张玲所签的涉案房屋买卖协议无效。
买家张玲起诉要求索赔房屋增值损失
二审败诉后，2020年7月，张玲将赵富诉至鼓楼区人民法院，请求法院判令赵富返还购房款13.8万元、赔偿房屋增值损失75万余元、违建材料回收费5.6万余元，共计94万余元。
张玲表示，2015年，涉案房屋所在的村被列入政府征收范围并分两期进行征收。面对征收补偿利益，赵富才会同前妻周倩串通，向法院提起确认合同无效之诉。张玲认为，因赵富严重违背诚实信用原则，导致房屋买卖合同无效，给其造成了重大损失。
赵富辩称：案涉房屋还没拆迁，拆迁协议也没有签，因房子有争议，张玲要求赔偿损失的计算没有依据。他同意退还当年收取的13.8万元。
赵富还提出，张玲占用房屋十几年，应该赔偿租赁费。而且张玲在院内违建房屋，还要赔偿他经济损失。
法院判决：卖家返还购房款并赔偿增值损失
鼓楼区人民法院经审理后认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，赵富与张玲于2006年签订的《房屋买卖协议》被依法确认无效，故张玲应将占有使用的案涉房屋返还赵富，赵富亦应将收取的购房款退还。故原告请求判令被告返还购房款13.8万元的诉请，具有事实和法律依据，法院予以支持。
关于张玲请求判令赵富赔偿房屋增值损失75万余元的诉请，法院认为，被告赵富在出卖该案涉房屋时，明确知道该房屋的房屋所在土地性质为集体土地、原告张玲不是本村集体经济组织成员，且知道案外人周倩与本案诉争房屋存在利害关系，故被告赵富对《房屋买卖协议》的无效存在过错，应当赔偿原告张玲因此所受到的损失。张玲对自己不是该村集体经济组织成员的身份应当是明知的，故原告张玲亦存在一定过错。
法院认为，综合《房屋买卖协议》签订的过程、当事人的过错程度等因素，被告赵富应当向原告张玲承担因合同无效造成的房屋增值损失的70%的责任。对于房屋增值的损失，双方在案件审理过程中一致确认，按照6500元/㎡的标准来计算。
关于5.6万余元违建材料回收费的诉请，法院认为，根据相关法律规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。因此，法院支持被告赵富支付违建材料回收费。
近日，鼓楼区人民法院作出判决：被告赵富一次性向原告张玲返还购房款13.8万元；支付房屋增值损失55万余元、违建材料回收费5.6万余元，共计74万余元。
法官说法：农民集体所有的土地不得出让、转让
鼓楼区人民法院民二庭副庭长林佳锟表示，依照法律规定，农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农建设，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
本案中，赵富将其集体土地上的房屋转让给非集体组织成员的张玲，双方的转让协议因违反法律强制性规定，应属无效。同时，依照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
本案中，赵富收取张玲的房款，系因协议的履行取得的财产，应予返还；张玲在本案中主张的损失系因合同无效给其的造成的损失，对此，可以参照双方的过错程度要求赵富予以赔偿。
（文中当事人为化名）